Kreditkonditionen mitbestimmen

Wer die Hintergründe kennt, kauft günstiger ein!

Der normale Bankkunde geht davon aus, dass sich seine Kreditkondition nach seiner Bonität und der bereitgestellten Sicherheit richten. Dies trifft meistens zu, zumindest sagt das der Banker. Doch es gibt Spielräume ...

Bonität

Die Bonität lässt sich kurzgefasst mit der Einschätzung der Bank umschreiben, ob der Kunde in der Lage ist seinen Kredit zukünftig nachhaltig zurückzuzahlen. Ist sie ausreichend, so wird ein Kredit gewährt, andernfalls nicht. Kommen Risiken hinzu (z. B. Alter, Geschäftsrisiko, etc.) ist mit Zinsaufschlägen zu rechnen. (vgl. Beitrag zum Baseler Rating)

• Kreditnehmer über 60 Jahren (meist Rentner) erhalten oft keinen Kredit mehr, obwohl ihre Bonität sonst gut ist.
• Freiberufler müssen bei gleichem Risiko i. d. R. 0,15% mehr bezahlen als Festangestellte.
• Selbständige trifft es noch ein wenig härter. Hier beträgt der Aufschlag oft 0,25%
• „Schmutzige“ Geschäfte werden zunehmend nicht unterstützt, soweit gängige ESG-Kriterien nicht erfüllt werden können.

Sicherheiten

Immobilien stehen hoch im Kurs. Doch aufgepasst beim Ansatz des Beleihungswerts.

• Günstige Konditionen gelten meist nur für die ersten 40 bis 60% des Beleihungswerts, dann wird das Darlehen für den Restbetrag deutlich teurer:
• bis 70% Beleihungswert + 0,10%
• bis 80% Beleihungswert + 0,30%
• bis 90% Beleihungswert + 0,55%
• bis 100% Beleihungswert + 0,80%
• Achten Sie möglichst auf einen Beleihungswert von 80%. (Bei gewerblichen Immobilien werden meist nur 60% akzeptiert und ein Zinsaufschlag von 0,6 bis 0,75% berechnet.)
• Nutzen Sie Ihre Immobilie selbst, so wird die Kondition günstiger.
• Bei vermieteten Objekten ist meist ein Aufschlag von 0,10% üblich. Eigentumswohnungen oder Wohnungen mit unter 50m² werden ggf. gar nicht erst finanziert.

Tilgungsverhalten

Die meisten Banken refinanzieren ihre Kredite über den Kapitalmarkt. D. h., sie müssen selbst einen Kredit aufnehmen, um diesen an ihre Kunden weiterzuleiten. Je nach Laufzeit und Vertragsgestaltung muss die Bank folgende Preise auf dem Geldmarkt bezahlen:

• Täglich fällige Forderungen = Basiszinssatz
• Forderungen mit fester Laufzeit von 1 bis 12 Monaten = Euribor-Zinssatz
• Laufzeiten bis 5 Jahre werden i. d. R. über Anleihen refinanziert
• Laufzeiten bis 10 Jahre werden i. d. R. über Hypothekenbanken refinanziert

Die Bank selbst nimmt bei fairer Konditionsgestaltung einen Aufschlag von ca. 0,6 bis 1,0 % auf die genannten Zinssätze.

• Wird keine feste Jahresrate (Annuität) vereinbart, so rechnen einige Banken einen Aufschlag von 0,30% ein.
• Wünschen Sie das Recht auf Sondertilgung, so ist auch hierfür ein Aufschlag fällig.
• Werden Gutachten benötigt und nicht in Rechnung gestellt, folgt meist ein entsprechender Zinsaufschlag.
• Wer sein Darlehen in der 1. Zinsbindung vollständig tilgt, kann einen Abschlag von 0,15% aushandeln.
• Zinsabschläge sind ab Darlehenssummen von 100.000 Euro üblich. (quasi Mengenrabatt)
• Ebenso gibt es Nachlässe, wenn der Anfangstilgungssatz über 1% liegt.
• Die Einmalauszahlung eines Darlehens wird ebenfalls honoriert, statt Abrufzahlungen.

Unschöne Begleiterscheinungen

Cross-Selling und Vertriebsvorgaben belasten die Kreditverhandlung, da der Bankberater meist angewiesen ist, seine Umsatzvorgaben zu erfüllen. Deshalb sollten Sie Banktermine zum Monats- oder Quartalsende vermeiden. Sonst kommt es schon einmal vor, dass Ihnen als Unternehmer ein Bausparvertrag, Rürup- oder Riester-Vertrag aufgeschwatzt wird, der für Sie mit zweifelhaften Vorteilen belegt ist (Wer hier richtig rechnet, wird feststellen, dass man bei solchen Verträgen richtig drauflegt!). Aus meiner Praxis heraus ist mit folgenden Punkten zu rechnen, die Sie möglichst abwehren sollten:

• Ansatz von MwSt. auf die Zinszahlungen (bei Volks- und Raiffeisenbanken)
• Kreditausfall- bzw. Restschuldversicherungen bei ausreichender Besicherung
• Kreditzusagen in Verbindung mit dem Abschluss einer Kapitallebensversicherung
• Kreditzusagen in Verbindung mit dem Abschluss von Bausparverträgen
• Schufa-Auskunft ohne Vermerk "Anfrage Kreditkonditionen" (Fahrlässigerweise wird hier von den Banken oft "Anfrage Kredit" angegeben, obwohl nur eine Konditionsanfrage vorliegt. Dies führt zu einer Verschlechterung Ihres Schufa-Ratings!)
• Unangemessene Abwertung Ihrer Sicherheiten (ggf. aktuelles Wertgutachten einbringen)

Fazit

Wer nicht aufpasst und seinen Kreditwunsch ungeschickt verpackt zahlt im Schnitt 0,60% drauf. Dies hört sich nach wenig an, führt aber z. B. bei einer Kreditsumme von 100.000 Euro und einer Laufzeit von 10 Jahren schnell zu einer um 7.000 Euro höheren Restschuld!

Optimierung

Folgende Vorbereitungsmaßnahmen bieten sich an:

• Klären Sie vor dem Bankgespräch Ihren wirklichen Kreditbedarf unter Berücksichtigung des zukünftigen Zahlungsstroms.
• Planen Sie doppelt - einmal steueroptimiert und einmal kostenoptimiert - und entscheiden Sie sich dann für das günstigere Modell.
• Hatten Sie bereits Darlehen in der Vergangenheit abgeschlossen, ist ggf. eine Selbstauskunft bei der Schufa sinnvoll. Eintragungsfehler können so vor der Kreditbeantragung ausgeräumt werden.
• Holen Sie mehrere Konditionsangebote ein, da die meisten Banken mit unterschiedlichen Scoring-Modellen arbeiten und sich diese direkt auf Ihre Kondition auswirken. Bestehen Sie bei der Angebotsanfrage darauf, dass keine Schufa-Auskunft für die Kreditanfrage eingeholt wird. Andernfalls leidet Ihre Bonität, da mehrere Anfragen als Negativmerkmal bei der Schufa gespeichert werden.
• Setzen Sie Ihre Sicherheiten sinnvoll ein.
• Lassen Sie sich jeweils die Restschuld nach Ablauf der Zinsbindungsfrist ausrechnen, dann lassen sich die Darlehensangebote besser vergleichen.
• Fragen Sie gezielt nach Möglichkeiten einer Konditionsverbesserung.

Zur Erlangung einer günstigen Kondition ist somit neben dem Wissen um die Zusammenhänge der Konditionsgestaltung auch ein hinreichendes Verhandlungsgeschick mit entsprechender Kommunikationspolitik notwendig.

Sie stehen selbst vor einer größeren Investition, dann sollten Sie mein Beratungsangebot nutzen und bestens vorbereitet in die Bankverhandlung eintreten.